Cuando una compraventa se viene abajo, el comprador suele asumir más costes de los previstos. Entre ellos, aparece una duda recurrente:
¿la comisión que se queda la inmobiliaria puede tratarse como una pérdida patrimonial en el IRPF?
La Dirección General de Tributos acaba de pronunciarse con un criterio claro y, aunque no es la respuesta que muchos esperan, conviene entenderla bien.
Cuando pierdes las arras, sí existe pérdida patrimonial
Este punto no cambia: si el comprador renuncia a la operación y pierde las arras, esa cantidad sí se considera una pérdida patrimonial, porque supone una salida de dinero directa.
Esa pérdida se integra en la base general del IRPF, sin discusión.
La duda: ¿qué pasa con la comisión de la agencia?
Aquí es donde surgen los malentendidos.
Muchas personas piensan que, si la operación no se concreta y la inmobiliaria se queda con la comisión, debería tratarse igual que las arras. Al fin y al cabo, "ese dinero también se pierde".
Pero Hacienda lo ve distinto.
La clave del criterio de la DGT
En la consulta V0779/2025 (5 de mayo de 2025), la DGT aclara que la comisión de la inmobiliaria no es una pérdida patrimonial, sino un gasto por un servicio prestado.
La lógica es sencilla:
- La agencia ha trabajado: ha buscado inmuebles, organizado visitas, gestionado documentación, negociado…
- Aunque la compraventa no llegue a firmarse, ese trabajo existe y tiene valor.
- Por tanto, la comisión no se pierde "porque sí", sino que forma parte del precio de un servicio contratado.
Y los gastos de consumo, según la normativa, no se incluyen en el IRPF como pérdidas patrimoniales.
Conclusión práctica
Aunque suene duro, el criterio es claro:
- Las arras sí generan pérdida patrimonial.
- La comisión de la inmobiliaria, no.
Y al tratarse de un criterio vinculante, la Administración lo aplicará sistemáticamente en casos similares.
Recomendación antes de firmar
Antes de cerrar un acuerdo de intermediación, revisa bien el contrato:
- Algunas agencias contemplan la devolución parcial de la comisión si la operación no llega a buen puerto.
- Otras no devuelven nada.
Puede haber debate jurídico, pero fiscalmente el asunto está cerrado.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, puedes ponerte en contacto con Asesoría Danalo para revisarlo contigo y orientarte con precisión.