El Congreso tumba el RDL 27/2026: el alquiler de vivienda habitual vuelve a las reglas anteriores (prórroga anual y preaviso de 4 meses)

Qué significa que el Congreso haya tumbado el RDL 27/2026

Respuesta corta: el decreto deja de estar vigente desde que el BOE publique la resolución del Congreso que lo deroga, sin efectos retroactivos. A partir de ese momento vuelven a aplicarse las reglas de prórroga del artículo 10 de la LAU que ya conocías. Un real decreto-ley entra en vigor sin pasar por las Cortes, pero el artículo 86 de la Constitución exige que el Congreso lo convalide en 30 días; si no lo hace, queda derogado. Es exactamente lo que ha ocurrido hoy: la norma ha estado en vigor desde el 2 de octubre hasta la publicación de su derogación, apenas unos días.

Qué reglas se aplican a partir de ahora al alquiler de vivienda habitual

• Duración y prórroga: cumplidos los cinco años obligatorios (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga tácitamente por anualidades, hasta un máximo de tres años, salvo que una de las partes avise.
• Preaviso para no prorrogar: cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino.
• Indemnización por no renovar: no existe con carácter general. Desaparece la compensación mínima de doce mensualidades.
• Venta de la vivienda arrendada: vuelve al régimen ordinario de subrogación del comprador, sin la obligación de indemnizar que preveía el decreto.
• Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y zonas tensionadas: siguen las que estaban previstas en la LAU y en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda antes de los dos decretos, en los términos anteriores.

¿Y lo ocurrido durante los días en que estuvo en vigor?

La derogación por falta de convalidación opera hacia el futuro: los efectos ya producidos durante la vigencia del decreto no desaparecen automáticamente. En la práctica, los casos serán muy pocos (vencimientos o comunicaciones producidos entre el 2 de octubre y la publicación de la derogación), pero conviene tratarlos con cuidado:

• Si en esos días se produjo un vencimiento sin preaviso y, conforme al decreto, el contrato se habría prorrogado cinco años, es una situación jurídicamente discutible que habrá que analizar contrato por contrato.
• Los preavisos enviados antes del 2 de octubre conservan plenamente su eficacia y nunca generaron derecho a indemnización.
• Los preavisos enviados a partir de ahora se rigen por las reglas anteriores: cuatro meses de antelación y sin compensación.
• Si firmaste o negociaste alguna prórroga o nuevo contrato condicionado por el decreto en estos días, revisa sus términos: lo pactado en contrato sigue obligando a las partes aunque la norma haya decaído.

Qué hacer ahora si eres propietario o inquilino

• Si tenías previsto no renovar un contrato y habías aplazado el aviso a la espera de la votación, puedes retomarlo con el preaviso de cuatro meses, siempre por un medio que deje constancia fehaciente.
• Si habías calculado o provisionado la indemnización de doce mensualidades, ya no procede con carácter general.
• Sigue atento: el Gobierno puede intentar reintroducir estas medidas mediante un nuevo decreto o un proyecto de ley. Te mantendremos informado en cuanto haya novedades.

Qué establecía el Real Decreto-ley 27/2026 (análisis publicado el 1 de octubre)

Mantenemos a continuación, a efectos informativos, el análisis que publicamos el 1 de octubre sobre el contenido del decreto. Ten en cuenta que, tras la votación del Congreso, estas reglas han dejado de aplicarse.

Si tienes una vivienda alquilada como residencia habitual y pensabas recuperarla cuando venza el contrato, hay dos cifras que debes apuntar desde hoy: seis meses de preaviso y doce mensualidades de indemnización. Son las nuevas reglas que el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre) introduce en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde el 2 de octubre de 2026. Y si dejas pasar el vencimiento sin hacer nada, el contrato ya no se prorroga año a año: se prorroga cinco años más (siete si el propietario es una sociedad).

En Asesoría Danalo te explicamos qué cambia exactamente para propietarios e inquilinos, cuándo hay que pagar la indemnización y cuándo no, qué ocurre con los contratos ya firmados y por qué conviene actuar con prudencia hasta que el Congreso vote la norma.

Qué cambia en la prórroga del alquiler de vivienda habitual desde el 2 de octubre de 2026

Respuesta corta: el propietario que no quiera continuar deberá avisar con seis meses de antelación y, como regla general, indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades; si nadie comunica nada, el contrato se prorroga automáticamente por nuevos periodos de cinco o siete años. La reforma llega apenas un día después de la entrada en vigor del paquete de medidas de vivienda del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE de 30 de septiembre) y pocos meses después de las prórrogas forzosas y el límite del 2 % del Real Decreto-ley 8/2026: es la segunda modificación de la LAU en 48 horas.

Hasta ahora, cuando un contrato de vivienda llegaba al final de los cinco o siete años obligatorios, se prorrogaba de forma tácita por anualidades, hasta un máximo de tres, y el propietario podía recuperar la vivienda avisando con cuatro meses. Ese esquema desaparece para los vencimientos que se produzcan a partir de ahora.

Prórrogas sucesivas de cinco o siete años: el silencio sale caro

Cuando llegue el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y hayan transcurrido como mínimo cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogará obligatoriamente por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años.

El cambio es de calado. Antes, despistarse con una fecha suponía un año más de alquiler. Ahora puede suponer un lustro de vinculación contractual. Por eso, lo primero que recomendamos a cualquier propietario es revisar hoy mismo el calendario de vencimientos de sus contratos.

Preaviso del propietario: de cuatro a seis meses

El plazo para que el arrendador comunique que no prorrogará el contrato pasa a ser de seis meses antes del vencimiento. El del inquilino se mantiene en dos meses.

Tan importante como el plazo es la prueba: habrá que poder acreditar cuándo se envió la comunicación, qué decía exactamente y cuándo la recibió el inquilino. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo sigue siendo la opción más segura; un mensaje de WhatsApp, no.

La nueva indemnización de 12 mensualidades por no prorrogar el alquiler

Es la novedad con mayor impacto económico. Cuando el propietario comunique válidamente que no quiere prorrogar, deberá compensar al inquilino con una cantidad que se calcula así:

• Mínimo general: el equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, tomando como referencia, cuando sea posible, el sistema estatal de índices de precios del alquiler.
• Suelo por antigüedad: nunca menos de una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateando los periodos inferiores.
• Momento del pago: con carácter general, al entregar la vivienda.

Fíjate en un detalle: la referencia no es la renta que paga tu inquilino, sino la de una vivienda análoga. En contratos antiguos con rentas por debajo de mercado, la indemnización puede ser bastante superior a doce meses de lo que estás cobrando.

Cuándo NO hay que pagar la indemnización

La compensación no es exigible en todos los casos. El nuevo artículo 10.2 de la LAU recoge estas excepciones:

• Necesidad del propietario persona física: cuando necesite la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta segundo grado o para su cónyuge en los supuestos legales. Ojo: si la vivienda no se ocupa en los tres meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino podrá reclamar la indemnización.
• Inquilino que no vive en la vivienda: si no la ha habitado efectivamente durante más de seis de los doce meses anteriores a la notificación, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares).
• Inquilino con otra vivienda: si dispone, en el mismo municipio, de otra vivienda apta de la que sea titular.
• Nuevo contrato: si las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• Oferta rechazada: si el propietario ofrece fehacientemente un nuevo contrato sobre la misma vivienda, con duración mínima de cinco o siete años y renta ajustada a la ley, y el inquilino lo rechaza.
• Vulnerabilidad del propietario: cuando concurran intereses prevalentes de un arrendador con situación de vulnerabilidad acreditada.
• Derecho a prórroga obligatoria: si el inquilino reúne los requisitos para exigir una prórroga que el propietario esté obligado a aceptar, aunque finalmente no la ejerza. La norma evita que se acumulen dos protecciones sobre el mismo vencimiento.

Vender la vivienda no libra de la indemnización

Si se transmite la vivienda alquilada y el comprador se subroga en la posición del arrendador, también se subroga en la obligación de indemnizar cuando concurran los requisitos legales. Es un punto que habrá que reflejar en el precio y en la escritura de cualquier compraventa de vivienda con inquilino.

Si después de avisar pactáis seguir: mínimo otros cinco años

Puede ocurrir que el propietario comunique que no continúa y, más adelante, ambas partes decidan mantener el alquiler. En ese caso, la prórroga que acuerden no podrá ser inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y serán nulas las cláusulas que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del inquilino.

Prórrogas por vulnerabilidad y zonas tensionadas: se mantienen

El nuevo artículo 10 conserva la prórroga extraordinaria de hasta un año para inquilinos en situación acreditada de vulnerabilidad social y económica, de aceptación obligatoria cuando el propietario es gran tenedor. Y en las zonas de mercado residencial tensionado sigue existiendo la prórroga extraordinaria por periodos anuales hasta un máximo de tres años, con carácter preferente sobre otras prórrogas extraordinarias.

¿Y los contratos que ya están firmados? Régimen transitorio

• Contratos a los que les quedan menos de seis meses para vencer: transitoriamente, el propietario podrá preavisar con un mínimo de cuatro meses.
• Contratos que ya están en el antiguo periodo de prórroga tácita anual: mantienen ese régimen hasta su término y, después, pasan al nuevo artículo 10.
• Contratos antiguos en tácita reconducción (arts. 1566 y 1581 del Código Civil): se incorporan al nuevo régimen a partir del primer vencimiento que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor. Para calcular los cinco o siete años mínimos se suma el tiempo del contrato inicial y el de la tácita reconducción.
• Comunicaciones ya enviadas: los preavisos y requerimientos realizados válidamente antes del 2 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.

Cuadro resumen: antes y después del RDL 27/2026

Materia	Hasta el 1-10-2026	Desde el 2-10-2026 (RDL 27/2026)
Prórroga tras los 5/7 años obligatorios	Anual, hasta 3 años	Periodos sucesivos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica)
Preaviso del propietario	4 meses	6 meses (4 meses, transitoriamente, si quedan menos de 6 para vencer)
Preaviso del inquilino	2 meses	2 meses
Indemnización por no prorrogar	No existía	Mínimo 12 mensualidades de una vivienda análoga y, al menos, 1 mensualidad por año de residencia
Momento del pago	—	Al entregar la vivienda
Venta de la vivienda	—	El comprador se subroga en la obligación de indemnizar
Prórroga pactada tras el preaviso	Libre	Mínimo 5/7 años; nulas las cláusulas que empeoren el contrato
Vulnerabilidad del inquilino	Prórroga extraordinaria de hasta 1 año	Se mantiene
Zonas tensionadas	Prórrogas anuales hasta 3 años	Se mantienen, con carácter preferente

Una norma que nació pendiente de convalidación (y no la obtuvo)

Conviene no perder de vista que estamos ante un real decreto-ley: entra en vigor sin pasar antes por las Cortes, pero debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados (artículo 86 de la Constitución). El Gobierno ha convocado un Pleno extraordinario el 2 de octubre de 2026 para votarlo. Si se convalida, seguirá vigente (y podría tramitarse después como proyecto de ley, con cambios); si no, dejará de aplicarse.

Nuestra recomendación práctica: las decisiones que puedan esperar unos días (comunicaciones de no renovación, acuerdos de prórroga, operaciones que generen una indemnización relevante) es mejor tomarlas una vez conocido el resultado de la votación. Las que no puedan esperar, con asesoramiento previo y dejando constancia fehaciente de todo.

Qué recomendábamos hacer mientras el decreto estuvo en vigor

• Revisa las fechas de vencimiento de todos tus contratos de vivienda habitual y calcula cuándo se cumplen los cinco o siete años.
• Si tenías previsto recuperar una vivienda, comprueba si encajas en alguna excepción (necesidad propia o familiar, inquilino con otra vivienda, etc.) y qué pruebas tendrías que reunir.
• Estima el coste de la indemnización con la renta de mercado de una vivienda análoga, no con la renta actual.
• Si vas a vender una vivienda alquilada, incorpora la posible indemnización a la negociación.
• Guarda copia fehaciente de cualquier comunicación enviada antes del 2 de octubre: conserva su eficacia.

Preguntas frecuentes sobre la prórroga del alquiler tras la derogación del RDL 27/2026

¿Sigue en vigor el Real Decreto-ley 27/2026?

No. El Congreso rechazó su convalidación el 2 de octubre de 2026, por lo que queda derogado desde la publicación de ese acuerdo en el BOE. Estuvo en vigor únicamente desde el 2 de octubre hasta esa publicación, y su derogación no tiene efectos retroactivos.

¿Qué preaviso tiene que dar ahora el propietario para no renovar el alquiler?

Vuelve a ser el de la LAU anterior al decreto: cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (dos meses en el caso del inquilino), y sin obligación general de indemnizar.

¿Cuánto tiene que pagar el propietario al inquilino si no renueva el alquiler?

Con el decreto derogado, nada con carácter general. Mientras estuvo en vigor, el RDL 27/2026 preveía al menos doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas y no menos de una mensualidad por cada año de residencia del inquilino, pagaderas al entregar la vivienda.

¿Puedo recuperar mi vivienda para vivir yo o un hijo sin pagar indemnización?

Sí, si eres persona física y la necesitas como residencia permanente para ti, para familiares hasta segundo grado o para tu cónyuge en los casos legales. Pero la vivienda debe ocuparse en los tres meses siguientes a la entrega; si no, el antiguo inquilino podrá reclamarte la indemnización.

¿Qué pasa si se me pasa el plazo de preaviso de seis meses?

Tras la derogación del decreto, el plazo vuelve a ser de cuatro meses y, si se pasa, el contrato se prorroga tácitamente por un año (hasta tres anualidades). La prórroga obligatoria de cinco o siete años solo rigió durante los días de vigencia del RDL 27/2026.

¿Afecta a los alquileres de temporada o de locales?

No. El nuevo artículo 10 de la LAU regula únicamente los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, temporada) siguen su propio régimen.

Si tienes viviendas alquiladas, un contrato a punto de vencer o una venta en marcha y quieres saber cómo te afecta este vaivén normativo, ponte en contacto con nosotros. Desde nuestro departamento jurídico revisamos tu contrato, calculamos la posible indemnización y preparamos las comunicaciones con plena validez.