Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional (28 de julio de 2025, recurso n.º 636/2021) puede suponer un cambio histórico en la tributación de los arrendamientos para no residentes extracomunitarios.
¿Qué ocurría hasta ahora?
La Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) impedía que los propietarios de inmuebles en España, residentes fuera de la UE o del EEE, dedujeran gastos básicos relacionados con el alquiler, como:
- IBI y tasas municipales.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Amortización del inmueble y mobiliario.
En la práctica, debían tributar sobre el ingreso íntegro, a diferencia de los residentes en la UE/EEE, que sí podían restar esos gastos.
Qué ha dicho la Audiencia Nacional
El tribunal considera que este trato vulnera el principio de libre circulación de capitales (art. 63 del TFUE) y supone una discriminación hacia los no residentes en terceros países.
Conclusión: los contribuyentes extracomunitarios deben poder deducir los mismos gastos que los residentes europeos.
Consecuencias
- Oportunidad de devolución. Los afectados pueden solicitar la rectificación de sus declaraciones del modelo 210 y reclamar la devolución de ingresos indebidos.
- Plazo de prescripción. Solo se pueden recuperar las autoliquidaciones de los últimos cuatro años.
- Gastos deducibles. Incluyen amortización, IBI, comunidad, seguros, suministros, reparaciones y conservación.
- Posible recurso. La Administración podría recurrir en casación, aunque la doctrina se apoya en jurisprudencia del TJUE y del Supremo en materia de no discriminación fiscal.
La sentencia abre una vía relevante para los no residentes extracomunitarios con inmuebles en alquiler en España.
Pueden deducir gastos y reclamar devoluciones por los últimos cuatro años, siempre que sus declaraciones no estén prescritas.
Si estás en esta situación o gestionas patrimonios afectados, conviene revisar los expedientes y valorar la presentación de solicitudes de rectificación cuanto antes.