Inversión en Real Estate en España: novedades fiscales

No cabe duda de que son muchos los motivos que hacen de España uno de los destinos favoritos para la inversión extranjera dedicada al sector inmobiliario, si bien es cierto que la complejidad de nuestra normativa fiscal y su frecuente modificación puede restar parte de su atractivo.

Varias novedades han entrado en vigor recientemente en España en relación con dos regímenes fiscales especiales muy utilizados por los inversores inmobiliarios internacionales: EDAV y SOCIMI.

Régimen EDAV

Este Régimen Especial ha sido muy popular en los últimos años entre los inversores con estrategias build-to-rent dada su interesante fiscalidad directa e indirecta.

La Ley del Impuesto sobre Sociedades recoge el Régimen Especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (“Régimen EDAV”), previsto para sociedades para las que esta fuera su principal actividad, contando con ocho o más viviendas afectas durante al menos tres años. Hasta ahora contemplaba una muy interesante bonificación sobre los resultados de la actividad del 85%. No obstante, mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2022 ha modificado el Régimen EDAV reduciendo dicha bonificación hasta el 40%.

Por tanto, en la práctica las entidades acogidas a este Régimen tributaran a un tipo efectivo del Impuesto sobre Sociedades del 15% sobre los beneficios resultantes de las operaciones de arrendamiento (manteniéndose por debajo del tipo general del 25%), en lugar del tipo impositivo efectivo anterior del 3,75%.

Señalar que la modificación del Régimen de las EDAV no incluye medidas específicas para mitigar el impacto de la doble imposición sobre los dividendos recibidos por sus accionistas en caso de que se encuentren sujetos al Impuesto sobre Sociedades español, ya que la aplicación de la exención del artículo 21 se mantiene limitada al 50% en este caso, punto que también debió haber sido actualizado.

A pesar de esta modificación, el Régimen EDAV puede seguir resultando interesante, teniendo en cuenta el tipo superreducido de IVA del 4% del que se beneficia en la adquisición de inmuebles.

El Régimen EDAV podrá seguir resultando potencialmente atractivo para los inversores no residentes que puedan obtener dividendos exentos – al 95% – en España (como las entidades residentes en la UE, en cumplimiento de los requisitos previstos en la transposición de cada Estado miembro de la Directiva Matriz-Filial).

Régimen SOCIMI

Con carácter general, las entidades acogidas al Régimen SOCIMI venían tributando al tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, si bien para beneficiarse del mismo resulta necesario el cumplimiento de toda una serie de requisitos, entre los que se encuentra una política obligatoria de distribución de dividendos con determinadas reglas.

La ya famosa Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal nos ha dado mucho sobre lo que comentar (y cito aquí a mis compañeros ÁlvaroGuillermo y Luis en sus brillantes exposiciones al respecto). Pero por si pudiera parecer poco, en la misma se incorporaba asimismo la modificación del tipo de gravamen para el Régimen SOCIMI, incrementándose hasta el 15%.

Como punto de interés, recordar que con el anterior tipo del 0% los dividendos y ganancias de capital distribuidos por entidades acogidas al Régimen Especial no podían beneficiarse de la Directiva Matriz-Filial: El TJUE confirmó en su sentencia de 8 de marzo de 2017 (Caso C-448/15) que una sociedad de un Estado miembro sujeta al Impuesto sobre Sociedades a un tipo de gravamen del 0% no puede calificarse como “sociedad de un Estado miembro” a los efectos de la Directiva Matriz-Filial, quedando por tanto fuera del ámbito de aplicación de la misma.

En este sentido, con el nuevo tipo de gravamen incrementado se salvaría en principio dicha limitación, si bien a falta de adopción de una postura pública al respecto por parte de las autoridades fiscales del Estado miembro receptor de los flujos, podría resultar recomendable la obtención de un tax ruling confirmatorio.

Otras novedades fiscales con impacto en el sector

Las anteriores no han sido las únicas novedades fiscales con impacto en el sector inmobiliario que hemos podido conocer en los últimos meses. Entre otras:

  • La normativa reguladora de la plusvalía municipal (IIVTNU) se ha visto modificada en varios puntos, a partir de la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre de 2021;
  • Con efectos a partir de este ejercicio han entrado en vigor los nuevos valores de referencia de mercado para la valoración fiscal de bienes inmuebles, modificando el mecanismo de cálculo de la base imponible de varios impuestos (Patrimonio, Sucesiones y Donaciones, ITPAJD);
  • La cuota líquida del IBI ha sido incrementada hasta el 150% para los inmuebles de uso residencial desocupados en determinadas condiciones.

Podría decirse que la regulación fiscal en España en torno a este sector no es tan solo de gran complejidad – que lo es-, sino también caótica y cambiante. Como cabría esperar, estas características no solo generan confusión al contribuyente, si no que no fomentan el apetito de la inversión exterior precisamente.

Además, la tendencia de las últimas modificaciones tiende al endurecimiento del marco fiscal, por lo que cabría esperar que una mayor presión impositiva pueda en alguna manera verse trasladada al consumidor vía precio.

Y lo que podemos esperar con certeza absoluta: fiscalistas entretenidos.

La opinión expresada en este post es exclusiva de su autor, y en modo alguno puede imputarse o atribuirse a ninguna persona o entidad de su entorno profesional.


FUENTE: LEGAL TODAY