Amortización de inmuebles arrendados: ¿se puede solicitar la devolución de lo pagado en exceso en IRPF?

«La normativa no especificaba qué se debía entender por coste de adquisición satisfecho»

Si observamos el Manual de la Renta que, como cada año, publica la AEAT al inicio de la campaña, en el apartado de Novedades del ejercicio 2021, se incluye un apartado correspondiente a las cantidades destinadas a la amortización en el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito. En este apartado se señala expresamente: el Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 1130/2021, de 15 de septiembre, ha fijado como criterio interpretativo que, afectos de determinar la amortización aplicable en el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho será el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

Realmente la forma de calcular la amortización deducible en los Rendimientos de Capital Inmobiliario no es una novedad en la normativa reguladora. Hasta la fecha, la AEAT imponía su criterio en la forma de determinarla, el cual ha sido tumbado por el Tribunal Supremo en la Sentencia anteriormente citada. Por tanto, lo que incluyen en el Manual como una novedad realmente se trata de otro tirón de orejas más del Supremo a la Administración Tributaria.

Para comprender mejor el fondo del asunto, conviene resumir brevemente algunas cuestiones de interés.

¿Qué es la amortización?

Para la determinación del rendimiento neto procedente de inmuebles arrendados, tienen la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo.

¿Cómo se calcula?

Cada año puede deducirse el 3% sobre la base de amortización. La base de amortización en el caso de los inmuebles es el mayor valor de los dos siguientes:

  • Coste de adquisición satisfecho.
  • Valor catastral.

En todo caso, debe excluirse el coste o valor del suelo.

¿Qué entendemos por coste de adquisición satisfecho?

He aquí el quid de la cuestión. La normativa no especificaba qué se debía entender por coste de adquisición satisfecho. En el supuesto de inmuebles adquiridos de forma onerosa parece que no había discrepancias.

Sin embargo, respecto a las adquisiciones lucrativas (herencias o donaciones), la AEAT acogió como criterio el que más beneficiaba al fisco. Es decir, entendía que el coste de adquisición satisfecho en estos casos estaba formado por los gastos y tributos inherentes a la misma, pero en ningún caso entendían que debiera integrarse el valor asignado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Insistimos, la normativa en ningún apartado especificaba que el coste de adquisición en las adquisiciones lucrativas estuviera compuesto únicamente por los gastos y tributos, sin incluir el valor declarado en el ISD. Y a pesar de tratarse de una mera interpretación administrativa, la AEAT en Renta Web imponía su criterio. Es decir, al indicar que se trataba de un inmueble adquirido mediante herencia o donación, el programa de Hacienda automáticamente calculaba la base de amortización aplicando su criterio, siendo un campo de cálculo automático y el cual no se podía modificar de forma manual.

La actuación de la AEAT en este aspecto, hasta dictarse dicha Sentencia, era de imposición de su criterio, olvidando que no necesariamente el mismo, resulta ajustado a Derecho. Así, al cumplimentar la declaración, y al intentar su validación, si se especificaba que la adquisición del inmueble arrendado era lucrativa, sólo admitía que la amortización tomase como base los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición, pero no el valor del bien en ese momento. Desde nuestro punto de vista, esto denotaba un abuso de poder, ya que, si el contribuyente entendía que el coste de adquisición se correspondía con el valor declarado a efectos de ISD más los gastos y tributos inherentes, no podía modificar el cálculo teniendo que aplicar obligatoriamente el criterio de la Administración Tributaria. O bien “engañar al programa” indicando que el inmueble había sido adquirido de forma onerosa.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre este asunto?

El Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 1130/2021, de 15 de septiembre, concluye lo expuesto al principio de este artículo. Es decir, el Alto Tribunal contradice el criterio de la AEAT, y considera que el coste de adquisición satisfecho se aplica tanto para las adquisiciones onerosas como lucrativas, y en el caso concreto de las gratuitas, comprende el importe real del valor determinado según las normas del ISD.

Por tanto, el Tribunal Supremo considera no ajustado a derecho, el criterio que ha estado aplicando la Administración Tributaria hasta septiembre del pasado año.

¿Qué implicaciones puede tener en el resultado de mi declaración?

Es difícil determinar en líneas generales si la aplicación del criterio del Supremo puede tener mucha o poca incidencia en el resultado de la Declaración. Es posible que no afecte ya que, a pesar de esto, el valor catastral de la construcción siga siendo superior y sea el que se tome como base de la amortización.

Sin embargo, en otros casos puede tener mucha incidencia, en especial en inmuebles que se hayan adquirido recientemente y, sobretodo, los que se hayan adquirido en 2022 con el Valor de Referencia ya en vigor. En estos casos, la amortización deducible puede verse incrementada considerablemente teniendo un impacto relativamente importante en el resultado final de la declaración.

¿Qué consecuencias tiene esta Sentencia?

La primera consecuencia más evidente es el cambio del programa de Renta Web. La AEAT se ha visto obligada a tener que modificar el mismo y desde este año para determinar la base de amortización en el caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación, se toma como coste de adquisición el valor del bien a efectos de ISD más los gastos y tributos inherentes.

Por otro lado, esta Sentencia abre la posibilidad de solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los años no prescritos, es decir, de los últimos cuatro años y, en consecuencia, de solicitar devolución de ingresos indebidos más los intereses de demora correspondientes.

En conclusión, si ha adquirido algún inmueble por herencia o donación y lo tiene arrendado, conviene revisar las declaraciones de los últimos 4 años y estudiar la posibilidad y la conveniencia de presentar una solicitud de devolución de ingresos indebidos.


FUENTE: ECONOMIST & JURIST